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杭州房地产发展趋势

2018-12-27 11:49:45报告大厅(vdtradio.com) 字号:T|T
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  报告大厅摘要:2018年上半年,杭州市区(包含主城、萧山、余杭、大江东、富阳,下同)共出让土地84宗,其中涉宅地(不含租赁用地,下同)51宗,商业用地26宗,住房租赁用地6宗,其他类型用地1宗。那么杭州房地产发展趋势会是怎么的呢?

  2018年上半年,杭州市区(包含主城、萧山、余杭、大江东、富阳,下同)共出让土地84宗,其中涉宅地(不含租赁用地,下同)51宗,商业用地26宗,住房租赁用地6宗,其他类型用地1宗。那么杭州房地产发展趋势会是怎么的呢?


  通过对杭州房地产市场分析得知 对于2018年调控政策,我们认为目前环境并不存在大幅松动的条件。从商品房供求关系来看,2016年2017年连续两年供求比低于1,整体市场处于相对供不应求的状态。而跟踪库存水平,杭州市场整体库存水平已经连续两年快速下降,绝对库存面积不到1000万方,销售出清周期(按近12个月销售速度计算)同样下降至7.2个月,处于近几年以来绝对低位。在目前楼市调控政策定调在房住不炒的前提之下,我们认为政策目前仍旧不存在大幅放开的可能,但预售证发放的速度预计将会边际改善。一方面,2017年由于限价背景下,没有在当年推出的项目将会在2018年推出开盘,供应缩减对于商品房销售的不利影响将会逐渐边际改善;另外一方面,由于目前整体库存水平较低,为了避免出现过度的供不应求的市场状况,对于供给端层面的调控存在一定的改善空间。

  (一)从中国楼市来分析

  每当中国楼市遇到“危机”的时候,很多人总喜欢拿来和国际上的案例相提并论。日本当年楼市泡沫破灭,房价下跌50%;香港当年楼市泡沫破灭,房价下跌70%等等,但日本是由于85年的“前川广场协议”使得日币升值,美元大量流入,炒高楼市,8年后美元全身而退,楼市全面崩溃。香港则是因为97回归伊始,政局不稳,适逢亚洲金融风暴,若不是中国政府力挺,想必下跌的更为严重。

  (二)从杭州的具体情况来分析

  1.消费者需求

行业报告   房地产市场是跟随着国家经济形势向前发展,如果房地产市场不紧随经济形势的话,就会造成萎缩。就杭州来说,到现在为止房地产市场还是供不应求的,不论经济适用房还是商品房,很多人到现在还在排队待购。从杭州人口来看,外来人口的进入使得常住人口逐年增多,例如在杭州上大学的外地学生,毕业后多数选择留在杭州;有些外地人羡慕杭州的居住环境,渴望通过购买房产成为杭州市民的也较普遍。

  2.住房建设用地供应依然不足

  近年来虽然杭州出让的土地逐年增多,但这些出让的土地要转化为供应量又需要一定的时间,因此供应不足的问题在短时间内将不能得到彻底改变,杭州楼市在未来的一段时间内仍将处于供不应求的状态,因此预计杭州楼市整体成交价格在较长的一段时间内还会保持稳中有升的趋势,但对于去年涨势过快的区域今年将很有可能有一部分区域房价会回调。

  3.品牌开发商占主角,促进产品品质升级

行业报告   华润新鸿基、万科、中海、世茂等外来地产大鳄开始陆续登陆杭城。杭州的中心城区面积远不及各大省会城市,城市化的进程必将推动房地产的发展;浙江的民营经济位居全国之首,品质杭城的生活吸引的是外来中产阶级。精装修产品将慢慢被市场接受,并成为趋势。随着住房结构的细分,商品房也将慢慢走向高端,新产品不断涌现,产品的智能化、功能性加强。随着供应量的增加,不会再有“有房就能卖”的现象,加上品牌开发商的进驻,将更加有利于产品品质的提升。

  通过对杭州房地产发展趋势的简单解析得知尽管2018 年商品房销售将回落,但考虑到低库存水平、土地成交量涨价稳及租赁用地供应对新开工的正向支撑作用,预计全年杭州房地产开发投资仍有望表现相对平稳,收在3%左右。


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